تشريعات جديدة تعيد تشكيل سوق العقارات في الولايات المتحدة
دخلت تشريعات جديدة حيز التنفيذ تمنع المستثمرين المؤسسيين من شراء المنازل المخصصة للإيجار العائلي، مما دفع هؤلاء المستثمرين إلى عرض المزيد من المنازل للبيع.
وفقًا لتحليل حصري من شركة Parcl Labs، زاد عدد المنازل المملوكة من قبل المستثمرين المؤسسيين المعروضة للبيع لأكثر من الضعف منذ بداية فبراير، حيث ارتفع العدد من 4,166 منزلًا إلى 9,447 منزلًا، مما يمثل قيمة إجمالية تبلغ 3.1 مليار دولار.
قال جيسون لويريس، المؤسس المشارك في Parcl Labs: "معدل التغيير في المنازل المعروضة للبيع هو أمر يستحق المراقبة. قد لا تتحول هذه الأرقام إلى مبيعات فعلية لعدة أشهر، ولكنها تعكس سلوك المستثمرين المؤسسيين بشكل سريع."
تعرف التشريعات الجديدة المستثمرين المؤسسيين بأنهم من يمتلكون 350 منزلًا أو أكثر، وهو ما شكل مفاجأة للقطاع الذي كان يحدد هذا الرقم تقليديًا بـ 1,000 منزل. ورغم عدم إلزامهم ببيع المنازل التي يمتلكونها، إلا أنهم ممنوعون من شراء المزيد إلا في حالات استثنائية، مثل مشاريع البناء المخصصة للإيجار.
تأتي هذه الخطوة بعد اتهامات من المشرعين بأن هؤلاء المستثمرين، الذين تمكنوا من شراء المنازل نقدًا، كانوا يرفعون الأسعار ويهمشون المشترين العاديين. وقد كانت الدعوة لحظر الشراء مدعومة من كلا الحزبين.
دخل المستثمرون الكبار السوق لأول مرة خلال الأزمة المالية عام 2008، عندما كانت عمليات الحجز العقاري شائعة، وظهرت مزادات جماعية في الأسواق الأكثر تضررًا مثل أتلانتا ولاس فيغاس وفينيكس. اشترت شركات الأسهم الخاصة آلاف المنازل في فترة قصيرة، محولة إياها إلى إيجارات وخلق فئة جديدة من الأصول العقارية.
يمتلك المستثمرون الذين ينطبق عليهم القانون الجديد الآن حوالي 589,000 منزل، أي ما يعادل 3.9% من 14 مليون منزل مخصص للإيجار العائلي في الولايات المتحدة، حسب بيانات Parcl. ويشكل هؤلاء المستثمرون حوالي 40% من إجمالي المبيعات حتى الآن.
تعتبر الشركات الكبرى مثل Progress Residential وInvitation Homes وAMH من البائعين الصافيين منذ بداية العام، حيث تم بيع 3,180 منزلًا أكثر مما تم شراؤه. ومع ذلك، لا تزال هذه الشركات تمتلك حوالي 400,000 منزل، مما يعني أنه ليس هناك تصفية شاملة، باستثناء VineBrook التي تعرض حوالي 10% من محفظتها للبيع.
تسعى Progress Residential الآن للتركيز على المجالات التي يسمح بها القانون الجديد، والتي عملت الصناعة بجد للحصول عليها خلال العملية التشريعية.
قال ستيفن شير، الرئيس المشارك لشركة Pretium، في مقابلة: "هناك اعتراف واسع الآن من قبل البيت الأبيض والمشرعين بأن رأس المال الخاص له دور كبير في تلبية احتياجات جزء من السكان الأمريكيين الذين يرغبون في استئجار منزل."
تسعى الشركات مثل AMH إلى بناء منازل جديدة، حيث بدأت في عام 2017 ببناء منازلها الخاصة، وقد طورت حتى الآن أكثر من 14,000 منزل للإيجار في 180 مجتمعًا.
تشير التقارير إلى أن المستثمرين الذين يعرضون المنازل للبيع يقدمون خصومات على الأسعار. ووفقًا لبيانات Parcl Labs، فإن 38.7% من جميع القوائم المعروضة للبيع قد شهدت تخفيضات في الأسعار، مقارنة بـ 54% ضمن فئة المستثمرين المؤسسيين.
قال لويريس: "بناءً على ما يمكننا استنتاجه، فإن بعض هذه التغييرات تعود إلى تحولات استراتيجية تهدف إلى جمع قيم مالية عالية من المنازل الأمريكية ذات الأسعار المرتفعة."
