ضريبة “بياد تير” في نيويورك تثير معركة قانونية حول التقييمات العقارية

نيويورك تستعد لمواجهة معركة قانونية حول ضريبة المنازل الثانية

في خطوة قد تثير جدلاً واسعاً، أعلنت ولاية نيويورك عن نيتها فرض ضريبة جديدة على المنازل الثانية التي تتجاوز قيمتها 5 ملايين دولار، مما قد يؤدي إلى نزاعات قانونية مكلفة حول كيفية تقييم أغلى العقارات في المدينة.

أعلن حاكم نيويورك كاثي هوشول وعمدة مدينة نيويورك زوهاران ممداني عن ما يُعرف بـ “ضريبة البيادير”، والتي ستفرض ضريبة سنوية على العقارات السكنية غير الأساسية التي تتجاوز قيمتها 5 ملايين دولار. وتهدف هذه الضريبة إلى جمع حوالي 500 مليون دولار سنوياً للمساعدة في تغطية العجز في ميزانية المدينة.

حتى الآن، لم تكشف السلطات عن أي تفاصيل تتعلق بمعدلات الضريبة أو توقيت تنفيذها. ومع ذلك، يعتقد خبراء التقييم والمحامون أن هذه الضريبة قد تفتح المجال لمعارك قانونية ضخمة حول كيفية تقييم العقارات الفاخرة في أحد أغلى الأسواق العالمية. وأشار الخبراء إلى أن نظام الضرائب العقارية القديم في نيويورك يقلل بشكل كبير من قيمة الشقق السكنية، مما يستدعي تطوير نظام جديد لتقييم المنازل الثانية الفاخرة.

تدور العديد من الأسئلة حول هذا الموضوع: هل سيكون من مسؤولية مالك العقار أو المدينة تحديد القيمة الخاضعة للضريبة؟ هل سيتعين على مالكي البيادير الاستعانة بمقيمين لتحديد قيمة شققهم سنوياً؟ كيف ستتعامل المدينة مع الكم الهائل من التحديات القانونية المتعلقة بالقيم؟

قال جوناثان ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة “ميلر سامويل” للتقييم والبحث، إن “تكاليف الإدارة لم يتم التفكير فيها بشكل جيد”. وأضاف أن هذه الضريبة قد تؤدي إلى نشوء صناعة جديدة تتعلق بالتقييمات العقارية.

من المتوقع أن تكون هذه الضريبة جزءاً من ميزانية الولاية السنوية، ولا تزال بحاجة إلى موافقة الهيئة التشريعية للولاية. وتواجه الضريبة معارضة قوية من صناعة العقارات، حيث فشلت مقترحات مشابهة في الماضي.

تشير مقترحات سابقة لضريبة البيادير إلى معدلات متدرجة تعتمد على القيمة. على سبيل المثال، كانت إحدى المقترحات في عام 2019 تقضي بفرض ضريبة بنسبة 0.5% على قيمة البيادير التي تتجاوز 5 ملايين دولار، و1.5% على تلك التي تتجاوز 10 ملايين دولار، و4% على تلك التي تتجاوز 25 مليون دولار.

سيتطلب فرض ضريبة جديدة على قيمة المنازل الثانية نظامين جديدين للتحقق من قبل المدينة: عدم الإقامة والقيمة. تقدر هوشول أن حوالي 13,000 منزل غير أساسي في مدينة نيويورك تتجاوز قيمته 5 ملايين دولار ستخضع لهذه الضريبة.

قال ميلر إن 4,146 شقة في مانهاتن بيعت بسعر 5 ملايين دولار أو أكثر خلال السنوات الخمس الماضية، ويقدر أن حوالي 70% من العقارات المباعة بهذا السعر هي منازل ثانية.

سيكون إثبات عدم الإقامة أمراً سهلاً، بناءً على سجلات الضرائب. إذا كان مالك العقار الذي يتجاوز سعره 5 ملايين دولار ليس مقيمًا ضريبيًا في مدينة نيويورك، فسوف يخضع للضريبة. ومع ذلك، قد يكون من الصعب تحديد مالكي الشقق الذين يشترونها من خلال شركات ذات مسؤولية محدودة، حيث يُرجح أن يكونوا الغالبية العظمى من المشترين الفاخريين.

سيكون التحدي الأكبر هو التقييم. تعتبر الضرائب العقارية المصدر الأكبر للإيرادات في مدينة نيويورك، حيث تمثل أكثر من 40% من إجمالي الإيرادات الضريبية في السنوات الأخيرة. ومع ذلك، فإن نظام التقييم في المدينة يقيّم العقارات بأقل بكثير من قيمتها السوقية.

قال روبرت بوللاك، الشريك الرئيسي في شركة “ماركوس وبولاك” والمتخصص في ضرائب العقارات في نيويورك: “القيم المقدرة منخفضة بشكل غير معقول”.

تبلغ قيمة شقة غريفين في 220 سنترال بارك ساوث، التي استخدمها ممداني كخلفية للإعلان عن الضريبة، 238 مليون دولار، بينما تقيّمها المدينة بـ 6.99 مليون دولار، وتحدد قيمتها السوقية بـ 15.5 مليون دولار.

تطلبت مقترحات البيادير السابقة أن تستند التقييمات إلى أسعار البيع الحديثة. ومع ذلك، قال الوسطاء إن استخدام أسعار البيع الحديثة قد يسبب تشويهاً في القيم. لتحقيق الهدف الإيرادي البالغ 500 مليون دولار سنوياً للضريبة الجديدة، سيحتاج مسؤولو المدينة على الأرجح إلى إنشاء نظام جديد لتحديد القيم السوقية.

قال ميلر إن إحدى الخيارات ستكون أن يحصل مالكو العقارات على تقييمات دورية، مما سيخلق طلباً كبيراً على شركات التقييم مثل شركته.

ومع ذلك، حتى مع وجود تقييمات من المالكين، سيكون هناك ضغط لتقييم الشقق تحت حدود الضرائب القريبة. قد ينتهي الأمر بوجود عدد كبير من الشقق المقدرة بـ 4.98 مليون دولار، على سبيل المثال، لتجنب الضريبة. أو قد يقوم شخص يمتلك شقة بقيمة 26 مليون دولار بتقييمها بـ 24.9 مليون دولار لتجنب معدل 4% الأعلى.

قال ميلر: “يمكن أن ينتهي الأمر بوجود تجمعات كبيرة من التقييمات حول كل شريحة ضريبية”.