في قلب مدينة شيكاغو، حيث يتقاطع مبنى محكمة فدرالية مع فرع بنك أوف أمريكا، يضطر المارة إلى السير تحت السقالات لتفادي سقوط قطع من واجهة مبنى يُعاني، وفقاً للسكان المحليين، من “الهدم بسبب الإهمال”.
المبنى الواقع في 202 شارع ولاية كان قد تم الاستحواذ عليه من قبل الحكومة الفيدرالية بعد هجمات 11 سبتمبر 2001، كحاجز أمني للمحكمة المجاورة. لكن، ظل المبنى مهجوراً تقريباً لمدة عقدين، دون أي جهد يُذكر للحفاظ عليه أو بيعه بعد تراجع التهديد المباشر.
هذه الحالة ليست فريدة من نوعها. تمتلك الحكومة الفيدرالية في جميع أنحاء البلاد حوالي 10,000 مبنى غير مستخدم أو مهجور، نتيجة لعقود من الإهمال والتأخير وسوء الإدارة. من بوسطن إلى سياتل، ومن شيكاغو إلى أتلانتا وميامي، تكاد كل مدينة رئيسية تحتوي على محكمة فدرالية قديمة أو مستودع أو مكتب يمكن إعادة تطويره إلى وحدات سكنية أو مساحات تجارية.
الاستخدام غير الفعال هو تحدٍ مزمن في المباني الفيدرالية، حيث إن العديد منها فارغ تمامًا، مما يجعلها مؤهلة لإعادة البيع والتطوير.
إعادة استخدام هذه المباني ليست سهلة، نظراً للتكاليف المرتبطة بها وواقع وجود فائض في المساحات المكتبية في العديد من المراكز الحضرية. ومع ذلك، تبقى الفرصة قائمة، لكنها لم تُستغل بعد بسبب التأخيرات البيروقراطية، والتمويل المحدود، والإهمال في الصيانة.
منذ عام 2013، تم بيع حوالي 900 عقار صغير بقيمة 1.4 مليار دولار من قبل إدارة الخدمات العامة، المسؤولة عن إدارة والتخلص من معظم المباني الحكومية.
يقول مارتين كومبال، نائب الرئيس الأول للمؤسسات العامة في شركة JLL للاستشارات العقارية: “هناك فرصة هائلة عبر المحفظة الفيدرالية لإعادة التطوير وإعادة الاستخدام من أجل التنمية الاقتصادية”.
تظهر علامات تقدم متواضعة، خاصة بالقرب من واشنطن العاصمة، حيث تحتوي العاصمة على أكبر تركيز من المساحات المكتبية الفيدرالية في البلاد. تم تحويل مبنى وزارة الزراعة السابق إلى شقق فاخرة، بينما يتم تجديد محطة تدفئة مهجورة في جورجتاون إلى وحدات سكنية مطلة على النهر.
أحد أبرز الأمثلة هو مبنى مكتب البريد القديم، الذي يبعد خمس كتل عن البيت الأبيض. أنقذت الحكومة 6 ملايين دولار سنويًا في تكاليف التشغيل عن طريق تأجيره لدونالد ترامب في عام 2013، قبل أن يصبح رئيسًا. واستثمر أكثر من 200 مليون دولار في التجديدات التي حولته إلى فندق رائد، تم بيعه لاحقًا لسلسلة والدورف أستوريا.
تم بيع مبنى مكتب إدارة الخدمات العامة الإقليمي، الذي يمتد على ما يقرب من مليون قدم مربع، ومن المحتمل أن يتم تطويره إلى شقق. ستقدم موجة جديدة من المبيعات بعضًا من أكبر المباني المكتبية في المنطقة، بما في ذلك مقر وزارة الطاقة ومبنى روبرت ف. كينيدي للعدل، وحتى مبنى جي. إدغار هوفر القديم التابع لمكتب التحقيقات الفيدرالي.
صيانة مؤجلة
تظهر المشاريع في واشنطن ما يمكن تحقيقه، لكن كل منها واجه نظامًا يفتقر إلى الصيانة ويترك المباني تتدهور.
يحذر القادة المحليون من أن المباني الفيدرالية المتدهورة أو المهجورة تؤثر سلبًا على القيم العقارية وتعيق الانتعاش الاقتصادي، كما يقول تالماج هوكر، عضو مجلس الإدارة ورئيس مجلس إدارة الإصلاحات.
ومع ذلك، تعاني الكونغرس من نقص مزمن في تمويل الصيانة. حيث تخصص إدارة العقارات التجارية عادةً من 2% إلى 4% من قيمة المبنى للصيانة سنويًا، بينما تقدم الحكومة 0.38%. وعندما تحتاج الوكالات إلى تجديد مبنى لتمكين بيعه، يجب عليها الانتظار حتى يوافق الكونغرس على التمويل، وهو ما قد يستغرق بين 18 و24 شهرًا.
يقول هوكر: “إن تراكم الصيانة يعيق قدرة الوكالات على تنفيذ مهامها، مما يعرض القوى العاملة الفيدرالية للخطر”.
استخدمه أو افقده
يتزايد الضغط السياسي لبيع الممتلكات غير المستخدمة واستغلال المتبقي بشكل أكثر اقتصاداً. في الواقع، أطلق الرئيس ترامب مجموعة عمل العام الماضي لتحديد الممتلكات الفيدرالية التي يمكن استخدامها لبناء المساكن.
لسنوات، لم تكن الحكومة تعرف حتى مقدار المساحة المستخدمة. ولكن ذلك يتغير الآن. دفعت لجنة الإصلاحات إلى استخدام أنظمة آلية لقياس مقدار المساحة المستخدمة، لكنها واجهت مقاومة من الوكالات الفيدرالية.
يقول دان ماثيوز، الذي عينه الرئيس بايدن في مجلس الإصلاح: “كانت لدينا العديد من الاعتراضات من الوكالات. لم يرغبوا في الحصول على البيانات، لأنهم يعرفون أن المباني في الغالب فارغة”.
في عام 2024، أقر الكونغرس قانون استخدام الممتلكات، الذي يتطلب من الوكالات قياس مقدار المساحة التي تستخدمها وبيع أو دمج المباني إذا كانت تستخدم أقل من 60%. أظهر التقرير الأول بموجب القانون أن 28% فقط من مساحة المباني كانت مستخدمة عبر 22 وكالة فدرالية من يناير إلى مارس هذا العام.
حالياً، لا تقترب أي وكالة حكومية من تحقيق عتبة 60%، مما يشير إلى تغييرات كبيرة محتملة في المستقبل.
يقول النائب الجمهوري سكوت بيري من بنسلفانيا: “لقد سمحنا للأمور بالاستمرار لفترة طويلة، ولم يكن هناك أي محاسبة”. وهو عضو في لجنة النقل والبنية التحتية في مجلس النواب، التي تشرف على القضايا المتعلقة بالممتلكات الفيدرالية، ويعد بالضغط على إدارة الخدمات العامة.
إذا بدا أنهم يتباطأون ويرفضون الالتزام بالسياسة، أعتقد أن هناك مياه مضطربة في المستقبل.
الطريق الطويل إلى التجديد
يجعل دمج الوكالات في المساحات غير المستخدمة منطقياً، لكن الانتقال يكلف أموالاً يجب أن يوافق عليها الكونغرس، وهي عملية قد تستغرق سنوات.
تحذر لجنة الإصلاحات في تقرير حديث من أن “التحدي الرئيسي الذي تواجهه إدارة الخدمات العامة والوكالات هو نقص التمويل اللازم لإخلاء والتخلص من هذه الأصول عالية التكلفة وغير المستخدمة”.
لبيع مبنى، يجب على الوكالات التنقل عبر عملية متعددة الخطوات: أولاً، يجب عرض المبنى على الوكالات الفيدرالية الأخرى، ثم يجب عرضه كفائدة عامة للولايات والحكومات المحلية أو المنظمات غير الربحية. فقط بعد ذلك يمكن عرضه على المشترين الخاصين. يمكن أن تؤدي العروض للولايات والحكومات المحلية إلى مزيد من التأخير بينما تنتظر خطط التقسيم والتنمية المحلية الموافقة.
لتسريع الأمور، أقر الكونغرس قانون بيع ونقل الأصول الفيدرالية في عام 2016، الذي أنشأ مجلس الإصلاح. يتكون المجلس من ستة أعضاء، جميعهم لديهم خبرة كبيرة في العقارات. يساعدون في فرز العديد من الممتلكات الفيدرالية لتحديد تلك التي يمكن بيعها بسهولة.
بدلاً من أن تعمل كل وكالة بشكل فردي، يقترح المجلس قائمة بالممتلكات للبيع السريع. تذهب التفاصيل إلى مكتب الإدارة والميزانية، الذي يجب أن يوافق عليها مع الكونغرس. ثم يتم نقل الممتلكات إلى إدارة الخدمات العامة، التي تدير المبيعات.
يمكن لإدارة الخدمات العامة تقليل أو إلغاء مرحلة الفحص الفيدرالي إلى الفيدرالي ومرحلة الفائدة العامة. لكن يجب أيضًا فحص الممتلكات من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ووزارة الصحة والخدمات الإنسانية، اللتين تُطلب منهما التحقق مما إذا كان يمكن استخدام الممتلكات الفيدرالية الزائدة لمساعدة الأمريكيين بلا مأوى.
على الرغم من أن قانون FASTA صُمم لتسريع المبيعات، إلا أن الخطوات الأكثر صعوبة لا تزال قائمة: نقل الوكالات، تأمين الموافقات، وتنفيذ المعاملات المعقدة. بسبب وجود الكثير من الصيانة المؤجلة، قد يستغرق العثور على مشترين سنوات. وإذا كان المبنى الفيدرالي مدرجًا في قائمة الحفاظ على التاريخ، فإن ذلك يفرض تكاليف أعلى على المشتري.
في الأصل، كان من المفترض أن تذهب عائدات مبيعات المباني إلى صندوق دائري يمكن استخدامه لمساعدة الوكالات على الانتقال إلى مقرات جديدة أو إعداد المباني للبيع. ومع ذلك، أراد الكونغرس منح الوكالات حوافز أكبر للبيع، وفي العام الماضي غيّر القواعد للسماح للوكالات بالاحتفاظ بعائدات مبيعات المباني. زادت هذه التغييرات من الحوافز لكنها أعادت العملية إلى مسار بطيء يتطلب موافقة الكونغرس على كل تحرك للوكالات. لقد نجح مجلس الإصلاح في تسليط الضوء على المباني التي يمكن بيعها، لكن ولايته تنتهي في نهاية عام 2026 ما لم يتم تمديدها بموجب تشريع جديد.
من العوائق الأخرى التي تعيق السرعة هي إدارة الخدمات العامة نفسها. فقدت الوكالة ثلث موظفيها في المكتب الذي يتعامل مع مبيعات الممتلكات ونصف موظفيها بشكل عام، وفقًا لمكتب المساءلة الحكومية.
إذا كان المشترون المحتملون يسعون للحصول على إعفاءات ضريبية أو تغييرات في البنية التحتية حول الممتلكات، فإن ذلك يتطلب مزيدًا من التأخير.
في النهاية: عملية بيع محتملة للممتلكات الفيدرالية جارية وقد تتوسع، لكنها قد تستغرق عقودًا لتحقيقها.
