في القرن الحادي والعشرين، تضاعفت تكاليف الإسكان للمشترين الجدد، وارتفعت معدلات الرهن العقاري من 3% إلى متوسط وطني حالي يبلغ حوالي 6.7%. هذه الزيادة أدت إلى استبعاد العديد من المشترين الجدد من السوق، وهو ما تسميه سوزان واتشر “التأجيل الكبير”.
واتشر، أستاذة في العقارات ومديرة مشاركة لمعهد بن للبحوث الحضرية في كلية وارتون للأعمال، تشير إلى أن قانون الإسكان الفيدرالي الطموح الذي تم تمريره هذا الصيف سيساعد في جعل الإسكان أكثر قدرة على التحمل في المستقبل.
لكن الأمر يتطلب مزيجًا من الوقت وتغيرات أوسع في الاقتصاد لإقناع الأسر الشابة بإنهاء هذا التأجيل في اتخاذ القرارات الحياتية، مثل إنجاب الأطفال، والزواج، وترك منزل الوالدين.
قانون الإسكان الثنائي الحزبي الذي أصبح قانونًا في يونيو قد يكون جزءًا من الحل لأزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في أمريكا، ولكن من المتوقع ألا يكون له تأثير كبير في السنوات القليلة المقبلة.
تقول واتشر: “الوصول إلى ملكية المنازل أصبح أصعب بكثير”، مشيرة إلى أن ثلث البالغين الشباب تحت سن 35 يعيشون مع والديهم.
من المتوقع أن يشجع قانون الإسكان المطورين على بدء مشاريع جديدة، بما في ذلك المنازل في النطاق السعري المنخفض إلى المتوسط. يوفر خيارات للمشترين لأول مرة مثل القروض الفيدرالية للمنازل التي تقل تكلفتها عن 100,000 دولار، وزيادة الحدود لبعض قروض المنازل المصنعة، وحدود على المستثمرين المؤسسيين، وتسهيلات في التصاريح لتسريع بناء المنازل الجديدة.
لكن، كما تشير واتشر، فإن معظم هذه الأحكام لن تدخل حيز التنفيذ حتى يناير 2027.
في هذه الأثناء، هناك حلول أخرى تُطرح، على الرغم من أن أيًا منها قد لا يكون له تأثير بعيد المدى مثل قانون الإسكان. تقدم مدن مثل روما، نيويورك، برامج مساعدة للدفعة الأولى. كما تقدم فاني ماي وفريدي ماك، الكيانات الحكومية المسؤولة عن استقرار أسواق الرهن العقاري، نفس النوع من المساعدة للأسر ذات الدخل المنخفض إلى المتوسط. بالإضافة إلى ذلك، تقدم إدارة الإسكان الفيدرالية قروضًا برهون منخفضة جدًا.
تقول واتشر: “الأمر ليس سهلاً، لكن الأمور أسهل الآن مما كانت عليه في السنوات الأربع أو الخمس الماضية منذ عام 2020. هناك الآن تحول في السوق قليلًا”.
محاولات الحلول
تعتبر مدينة روما، التي تقع في وسط نيويورك ويبلغ عدد سكانها حوالي 32,000 نسمة، موطنًا لقاعدة غريفيث الجوية التي خلقت آلاف الوظائف عالية المهارة وساهمت في ازدهار الاقتصاد المحلي.
تم إغلاق القاعدة في عام 1995، وتم تجديدها كحديقة أعمال، لكن روما شهدت انخفاضًا في عدد السكان من 50,000، ويبلغ متوسط دخل الأسرة أقل بكثير من المتوسط الوطني.
تشمل مبادرات المدينة، الممولة بشكل رئيسي من ضرائب الممتلكات والمنح الحكومية، برنامج مساعدة للدفعة الأولى للمشترين الجدد. يوفر البرنامج ما يصل إلى 4% من سعر شراء المنزل.
يقول سام ميراكي، الذي يدير جلسات تدريب لمركز ملكية المنازل، إن الاهتمام بالبرنامج كان قويًا. معظم المتقدمين الذين شهدهم مؤخرًا تتراوح أعمارهم بين أواخر العشرينيات وأوائل الأربعينيات. دورة المشترين الجدد التي تستمر ثماني ساعات تعلم أساسيات جميع التكاليف المخفية وغير المتوقعة المرتبطة بشراء منزل، بينما تُعد جلسة فردية منفصلة المشترين لفهم المحاسبة والتمويل الأساسي.
يقول إن المنزل الأولي في روما يمكن أن يكون حوالي 150,000 دولار، مع دفعة أولى نموذجية تبلغ حوالي 5,000 دولار.
يضيف: “لكن بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض، فإن اكتشاف أنه يتعين عليك وضع سقف بقيمة 30,000 دولار على ذلك المنزل يمكن أن يكون عائقًا”. والأسوأ من ذلك، يمكن أن يجبر مالك المنزل على التخلف عن سداد مدفوعات الرهن العقاري.
يقول ميراكي: “لهذا السبب نجري محادثات حول ما يمكنهم تحمله”.
تقول جاكلين إيزو، وكيلة العقارات وعمدة المدينة السابقة، إن مساعدة الدفعة الأولى في روما منطقية. لدى روما عدد كبير من الأسر الشابة ذات الدخل المنخفض والمتوسط، وتحسين فرصهم في شراء منزل يمكن أن يساعد كل من المشترين وسوق الإسكان.
خلال فترة ولايتها التي استمرت ثماني سنوات، والتي انتهت في عام 2023، تقول إيزو إن المدينة أعادت استثمارها في المناطق المركزية وأعادت تنشيط قاعدة غريفيث الجوية لجذب الشركات التي ستخلق وظائف جديدة للجيل القادم.
تقول: “هناك الكثير من الأشخاص الجيدين الذين مؤهلون لهذه البرامج”. “لديك أشخاص يعملون بجد في البيع بالتجزئة وخدمة العملاء يكسبون 20 دولارًا في الساعة. هؤلاء هم الأشخاص الذين نحاول مساعدتهم. سيبقون في روما إذا استطاعوا”.
تقول إيزو إن روما قد تشهد في النهاية بناء منازل جديدة نتيجة لقانون الإسكان الفيدرالي، لكنها ليست متفائلة بشكل كبير.
تقول: “نحن نموذج للمدن الصغيرة التي لن تستفيد من قانون الإسكان”، مشيرة إلى أن معظم أحكام القانون تستهدف المناطق الحضرية الأكبر. وفي المدى القريب، ستحتاج المدن الصغيرة والمتوسطة إلى العناية بشعبها، كما تقول. “يجب أن نكون أكثر مرونة هنا، يجب أن نساعد شعبنا”.
مساعدة في الأفق
مرت ثلاثة أشهر تقريبًا منذ أن أقر الكونغرس قانون الإسكان للقرن الحادي والعشرين، ولا تزال معدلات الرهن العقاري مرتفعة، وعرض الإسكان ضيق، وتستمر التضخم في الضروريات اليومية مثل الطعام والوقود في الارتفاع. بالنسبة لجيل الألفية وجيل Z، قد تتفوق النفقات اليومية على الأهداف الحياتية لفترة أطول.
تقول واتشر: “أي شيء يبدأ الآن، دعنا نقول لديك كل التمويل والتصاريح وكل شيء، سيستغرق الأمر من ستة أشهر إلى عام قبل أن يصبح ذلك متاحًا”. “أي شيء سيستجيب للفرص الجديدة لقانون الطريق سيستغرق وقتًا أطول”.
ومع ذلك، هناك بصيص من الأمل، كما تقول.
أولاً، أسعار الإسكان تتسطح، وفي بعض الأسواق هناك فائض من المنازل المعروضة. وعدد متزايد من المجتمعات تتحدى الاتجاهات السوقية، وتشجع بناء منازل ميسورة الإيجار والشقق.
وهذا يعني تغيير اللوائح التنظيمية لإنشاء مشاريع جديدة من المنازل الأولية للأسر الشابة والموظفين الأساسيين مثل الشرطة ورجال الإطفاء، كما تقول واتشر.
تقول: “تريد المجتمعات أن يكون لديها إسكان للموظفين الأساسيين للحفاظ على سلامة مجتمعاتهم”. “يريد الناس أن يعيش أطفالهم بالقرب منهم. لذا هناك أسباب تجعل المجتمعات تتحدى الاتجاهات لأن الاتجاه هو جعل الأمر أكثر صعوبة لتخصيص الأراضي للمنازل الرخيصة”.
