ترامب يقترح قرضاً عقارياً لمدة 50 عاماً، لكن التوفير للملاك قد يكون ضئيلاً.
ملخص:
اقترح الرئيس الأمريكي دونالد ترامب فكرة قرض عقاري لمدة 50 عامًا كوسيلة لجعل شراء المنازل أكثر affordability. وقد أبدى مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية استعداده للعمل على هذا الاقتراح، الذي قد يكون له تأثيرات كبيرة على السوق العقاري.
فكرة القرض العقاري لمدة 50 عامًا
في محاولة جديدة لجعل شراء المنازل أكثر affordability، اقترح الرئيس دونالد ترامب فكرة قرض عقاري لمدة 50 عامًا في منشور على وسائل التواصل الاجتماعي. وقد أشار مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية، بيل بولتي، الذي يشرف على فاني ماي وفريدي ماك، إلى أنهم "يعملون على ذلك"، واصفًا إياه بأنه سيكون "تغييرًا جذريًا".
الهدف من القرض طويل الأجل
الهدف من قرض عقاري طويل الأجل هو تقليل الدفعة الشهرية لأصحاب المنازل. كلما زادت مدة القرض، كانت الدفعة الشهرية المطلوبة أقل. ومع ذلك، فإن لهذه الخطة عواقب أخرى.
• باستخدام متوسط سعر المنزل في سبتمبر، الذي بلغ 415,200 دولار، ومعدل الفائدة الحالي الذي يبلغ حوالي 6.3%، فإن الدفعة الشهرية لقرض مدته 30 عامًا مع دفعة أولى بنسبة 20% ستكون 2,056 دولارًا.
• إذا تم رفع المدة إلى 50 عامًا بنفس معدل الفائدة، ستصبح الدفعة 1,823 دولارًا، مما يوفر 233 دولارًا شهريًا.
ومع ذلك، لن يتمكن أصحاب المنازل من بناء حقوق الملكية بنفس السرعة لأن دفعاتهم الرئيسية ستكون أقل. كما أن المبلغ المدفوع من الفائدة للمقرضين سيكون أعلى بنسبة 40%.
كيف يمكن أن يعمل هذا الاقتراح؟
السؤال الحقيقي هو: هل يمكن لفاني وماي وفريدي القيام بذلك؟ يقول المحللون إن ذلك ممكن، لكن قرضًا عقاريًا لمدة 50 عامًا لا يتوافق حاليًا مع تعريف القرض المؤهل بموجب قانون دود-فرانك، الذي يوفر حماية للمستثمرين إذا ساءت حالة القرض. لكن تم منح المنظمين السلطة لتغيير ذلك لضمان affordability القروض العقارية. ومع ذلك، قد يستغرق ذلك ما يصل إلى عام، نظرًا للحاجة إلى موافقة الكونغرس، وفقًا لجاريت سيبرغ، محلل سياسات الخدمات المالية والإسكان.
❝يمكن لفاني وماي وفريدي إنشاء سوق ثانوية لقروض عقارية لمدة 50 عامًا قبل تغييرات السياسة. ومع ذلك، لن يغير ذلك المسؤولية القانونية للمقرضين. لذلك، نعتقد أن المقرضين لن يقوموا بإصدار قروض عقارية لمدة 50 عامًا ما لم تحدث تغييرات في سياسة القرض المؤهل،❞ كتب سيبرغ في ملاحظة للعملاء.
كيف سيؤثر ذلك على معدلات الفائدة
ثم هناك سؤال معدل الفائدة على القرض العقاري. المعدل المتوسط للقرض العقاري لمدة 15 عامًا أقل حاليًا بـ 66 نقطة أساس من المعدل على القرض العقاري لمدة 30 عامًا، وفقًا لجمعية مقرضي الرهن العقاري. وهذا يعني أن معدل القرض العقاري لمدة 50 عامًا سيكون أعلى. كل ذلك يعتمد على طلب المستثمرين على هذا المنتج.
• "لا يوجد حاليًا سوق ثانوية لمثل هذه القروض، ولن يتم تطوير سوق ثانوية قوية في أي وقت قريب"، قال ماثيو غراهام، المدير التنفيذي في Mortgage News Daily.
• "هذا يعني أنه، بالإضافة إلى المبلغ المنخفض للغاية من المبدأ المدفوع في السنوات الأولى من القرض، ستكون معدلات الفائدة أيضًا أعلى بكثير من قروض 30 عامًا — وهو ما يمثل ضربة مزدوجة لأولئك الذين يأملون في بناء حقوق الملكية."
كيف يؤثر ذلك على affordability
حتى وكلاء العقارات يتفقون على أن المدخرات لأصحاب المنازل ستكون ضئيلة.
• "هذه ليست أفضل طريقة لحل مشكلة affordability الإسكان. سيكون من الأفضل للإدارة عكس التضخم الناتج عن التعريفات، الذي يحافظ على ارتفاع معدلات الفائدة على القروض الحالية"، كتب جويل برنر، كبير الاقتصاديين في Realtor.com.
• يلاحظ آخرون أن هذا المنتج العقاري الجديد سيعتمد على استمرار فاني ماي وفريدي ماك تحت وصاية الحكومة. وقد قالت إدارة ترامب إن الاثنين سيتم خصخصتهما ثم سيتم طرحهما للاكتتاب العام في المستقبل القريب.
• "قد تعقد اعتماد منتج القرض العقاري لمدة 50 عامًا الطريق نحو الخصخصة لفاني ماي وفريدي ماك"، كتب محللو Evercore ISI في ملاحظة للعملاء.
لقد كانت affordability المنازل نقطة ضغط رئيسية لإدارة ترامب. أدت معدلات الفائدة المنخفضة تاريخيًا الناتجة عن سياسة اقتصادية مدفوعة بالجائحة إلى زيادة تاريخية في أسعار المنازل بأكثر من 50% في خمس سنوات فقط. نتيجة لذلك، ضعفت مبيعات المنازل بشكل كبير، وكذلك الطلب على الرهن العقاري.
• كان متوسط عمر المشتري لأول مرة في عام 1991 هو 28 عامًا. بحلول عام 2024، ارتفع إلى 38 عامًا، وفقًا لتقرير من الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، الذي وصفه نائب كبير الاقتصاديين بأنه "صادم".
• لقد كانت إدارة ترامب تضغط على builders لبناء المزيد من المنازل لتخفيف الأسعار، زاعمة أنهم يجلسون على فائض من الأراضي الفارغة. لكن builders يتنازعون هذا الادعاء ويواصلون الإشارة إلى التكاليف العالية للأراضي والعمالة والمواد.
في أحدث مكالمة أرباح للشركة، قال ريان مارشال، الرئيس التنفيذي لشركة PulteGroup، إنه يتفق مع وجهات نظر الرئيس فيما يتعلق بنقص حوالي 4 ملايين منزل للبيع، لكنه أضاف: "بينما يؤثر هذا العجز في العرض بالتأكيد على affordability بشكل عام، فإن تعقيدات صناعة بناء المنازل الجديدة تتطلب أن يتطلب معالجة مشكلة بهذا الحجم نهجًا منسقًا وشاملاً يجمع بين القادة الفيدراليين والولائيين والمحليين الذين يعملون بالشراكة مع صناعة بناء المنازل الجديدة."
