استحقاق ديون العقارات التجارية يتيح فرصة “هائلة” في السوق.

ملخص:
تواجه سوق العقارات التجارية تحديات كبيرة مع اقتراب استحقاق ديون ضخمة، مما يفتح المجال أمام فرص استثمارية جديدة. ارتفاع أسعار الفائدة يزيد من صعوبة إعادة التمويل، مما يؤدي إلى زيادة الضغوط على المستثمرين.

ديون العقارات التجارية على وشك الاستحقاق

تستعد سوق العقارات التجارية لمواجهة استحقاقات ضخمة من الديون خلال العامين المقبلين، حيث ستؤدي أسعار الفائدة المرتفعة الحالية إلى زيادة تكاليف إعادة التمويل بشكل كبير. بينما يعتبر ذلك مصدر قلق للبعض، فإنه يمثل فرصة للبعض الآخر.

أرقام الاستحقاقات

• من المتوقع أن يصل إجمالي قروض العقارات التجارية المستحقة في عام 2027 إلى 733.2 مليار دولار، وفقًا لتقرير "Trepp".
• يُتوقع أن تصل القروض المستحقة هذا العام إلى حوالي 800 مليار دولار، على الرغم من أن أسعار الفائدة كانت أقل في بداية العام.

❝ أسعار الفائدة المرتفعة جعلت من الصعب بشكل متزايد إعادة تمويل ديون العقارات التجارية المستحقة، دون أي أمل في تخفيف الوضع. ❞
— لوني هندري، المدير التنفيذي للمنتجات في Trepp

ردود فعل الصناعة

قال ريتشارد ليفراك، رئيس مجلس إدارة منظمة ليفراك: "إذا كان لدي دين، سأكون خائفًا". وأضاف أن "حفلة التمديد والتظاهر قد انتهت، والبنوك أصبحت أكثر عدوانية في بيع القروض أو التخلص من الأصول".

على مدار السنوات القليلة الماضية، كان المقرضون يمنحون المقترضين مزيدًا من الوقت، على أمل أن تنخفض أسعار الفائدة. لكن هذه المرحلة تقترب من نهايتها، حيث بدأ المقرضون في اتخاذ مواقف أكثر حزمًا.

القطاعات المتأثرة

• المكاتب: شهدت أعلى معدلات التخلف عن السداد، حيث سجلت نسبة 12.16% في سبتمبر.
• المشاريع السكنية: لا تزال تعاني من الضغوط بسبب فائض العرض وضعف الإيجارات.

قال آري راستغار، مؤسس ومدير شركة راستغار كابيتال: "لدينا أكبر كمية من ديون المشاريع السكنية التي شهدناها من قبل، ومعظم هذه الديون كانت على قروض بفائدة متغيرة".

التحديات المستقبلية

مع ارتفاع أسعار الفائدة، يحتاج المقترضون إلى تدفق نقدي أكبر لتبرير خدمة الدين، وهو ما قد لا يتوفر لدى البعض. هذا يفتح المجال أمام استثمارات في الأصول المتعثرة.

قال راستغار: "نحن نستعد لفرصة شراء ضخمة، ونبدأ جولة عالمية للتواصل مع المستثمرين".

يختار بعض المقترضين، في بعض الحالات، التمويل القصير الأجل الأقل تكلفة، مما قد يؤجل المشكلة لبضع سنوات. يأمل المستثمرون أن تتحسن الأساسيات العقارية وتنخفض أسعار الفائدة، لكن ذلك ليس مضمونًا.

قال جيسون مورغان، المدير التنفيذي المشارك لشركة مورغان بروبرتيز: "نبدأ في رؤية بعض التحسينات في الأساسيات، ولكن ليس إلى المستوى الذي يحتاجه المستثمرون مقارنة بتقييمات 2021 و2022".

حالة السوق الحالية

أشار مورغان إلى أن حجم المعاملات قد توقف فعليًا، وأن الصفقات التي ليست تحت العقد تتعرض لإعادة تسعير تصل إلى 10%. ومع ذلك، لا تزال هناك مقاومة من البائعين، مما يعني أن الفرص الجديدة لم تظهر بشكل كبير بعد.