ملخص: تشير التقارير إلى أن أساسيات سوق العقارات تتفوق على تأثير ارتفاع أسعار الفائدة. بينما تتجه عوائد صناديق الاستثمار العقاري نحو النمو، فإن الطلب على الإسكان المتعدد العائلات سيزداد مع ارتفاع أسعار الفائدة.
مقدمة
ظهرت نسخة من هذا المقال لأول مرة في نشرة "Property Play" الخاصة بشبكة CNBC مع ديانا أوليك. تغطي "Property Play" الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمرين في العقارات، بدءًا من الأفراد وصولاً إلى شركات رأس المال المخاطر وصناديق الأسهم الخاصة والمكاتب العائلية والمستثمرين المؤسسيين والشركات العامة الكبيرة.
أداء صناديق الاستثمار العقاري
تعتبر أسهم صناديق الاستثمار العقاري، أو REITs، منذ فترة طويلة استثمارًا منخفض المخاطر بسبب انخفاض أسعار الفائدة. حيث تُعد هذه الأسهم ذات توزيعات الأرباح العالية، وتزداد قيم العقارات عادةً عندما تنخفض الأسعار. ومع ذلك، يجادل بعض الخبراء بأن أساسيات سوق العقارات اليوم تفوق تأثير ارتفاع الأسعار.
تغيرات العوائد
تشير تقارير جديدة من شركة "Cohen & Steers" إلى أن العلاقات بين عوائد صناديق الاستثمار العقاري والتغيرات في عوائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات قد تغيرت عدة مرات على مر الزمن. حيث لم يكن مستوى أو اتجاه الأسعار بمفرده مؤشرًا موثوقًا لأداء صناديق الاستثمار العقاري.
تأثير ارتفاع أسعار الفائدة
تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة بشكل سلبي على قطاع العقارات التجارية من عام 2022 إلى 2024، حيث أدت التكاليف المرتفعة للاقتراض إلى انخفاض قيمة الأصول. كما شهدت عدة قطاعات زيادة في العرض، مما أدى إلى تباطؤ نمو الإيجارات وتدفق النقد.
تصريحات الخبراء
❝بالطبع، فإن 100 نقطة أساس في العام الماضي على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات تمثل عبئًا على تكلفة الدين، مما يعني أن كل فئة أصول أخرى يجب أن تتنافس الآن مع العوائد المرتفعة،❞ قال سيث لافلين، رئيس استراتيجية وأبحاث العقارات في "Cohen & Steers".
نمو الأرباح
أضاف لافلين: ❝لذا تحتاج إلى الحصول على عائد أفضل من البدائل الخاصة بك، والعقارات بالتأكيد في هذه الفئة. لكن في الوقت نفسه، ما رأيناه هو تسارع في الأرباح يصل إلى 9% هذا العام. سيكون هناك شيء مشابه في العام المقبل، دعنا نقول 8% نمو في الأرباح.❞
تحسن التدفق النقدي
مع ذروة العرض الجديد، يتحسن نمو التدفق النقدي وتصبح التقييمات جذابة مقارنة بالأسهم، وفقًا للافتين.
أساسيات السوق
في الواقع، تشير تقارير ديفيد أويرباخ، كبير مسؤولي الاستثمار في "Hoya Capital Real Estate"، إلى أن علاقات صناديق الاستثمار العقاري بأسعار الفائدة هي الآن في أدنى مستوياتها منذ حوالي أربع سنوات. ويلاحظ أن الأساسيات أكثر صحة مما تشير إليه العناوين، حيث قامت 58 من أصل 98 صندوقًا استثماريًا بتقديم توجيهات سنوية كاملة برفع توقعاتها.
توقعات السوق
❝باستثناء مراكز البيانات، فإن خطوط تطوير صناديق الاستثمار العقاري أقل بنحو 40% من ذروتها في عام 2022 ومستويات عام 2019؛ تظل مراكز البيانات الاستثناء عند سبعة أضعاف مستويات عام 2019،❞ كتب أويرباخ في تقرير بعنوان "صدمة الأسعار التي لم تكسر صناديق الاستثمار العقاري".
الأداء العام
تُظهر عوائد صناديق الاستثمار العقاري منذ بداية العام ارتفاعًا يزيد عن 6% وفقًا لمؤشر FTSE NAREIT All REIT. ومع ذلك، فإن بعض القطاعات تشهد عوائد مرتفعة بشكل ملحوظ. تتصدر قطاعات الفنادق والإقامة ومراكز البيانات والإسكان للمتقاعدين العوائد ذات الرقم المزدوج.
تحديات الإسكان المتعدد العائلات
لا تزال صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالشقق متعددة العائلات في منطقة سلبية، حيث يستمر القطاع في التعامل مع فترة من العرض الزائد والإيجارات الضعيفة. ومع ذلك، من المتوقع أن ينمو الطلب على الإسكان المتعدد العائلات مع ارتفاع أسعار الفائدة، ببساطة لأن عددًا أقل من الناس سيكون قادرًا على شراء منزل.
أداء القطاعات الأخرى
تشهد قطاعات أخرى مثل الصناعة والمراكز التجارية الإقليمية وحتى المكاتب عوائد إيجابية، على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة.
الصحة الاقتصادية
❝الحقيقة هي أن الاقتصاد تحت السطح صحي للغاية، وأفكر في صناديق الاستثمار العقاري كنوع من المالك للاقتصاد الأوسع،❞ قال لافلين.
