زيادة كبيرة في طلب المستثمرين على المكاتب خلال النصف الأول من عام 2025، وفقًا لتقرير JLL.
ملخص:
تشهد سوق المكاتب في الولايات المتحدة انتعاشًا ملحوظًا هذا العام، مع زيادة كبيرة في حجم المعاملات. تشير التقارير إلى أن الطلب على المكاتب ذات الجودة العالية في تزايد مستمر.
انتعاش سوق المكاتب في الولايات المتحدة
تسارع الانتعاش في سوق المكاتب الأمريكية هذا العام، وقد يكون على وشك التسارع أكثر. بينما كانت معدلات الشغور وحجم عودة الموظفين إلى المكاتب محور اهتمام لتقييم الطلب، تشير نظرة جديدة إلى الاهتمام بالمكاتب من أسواق المال إلى انتعاش أقوى مما كان يُعتقد سابقًا.
تقرير JLL
قدمت شركة JLL، المتخصصة في إدارة العقارات التجارية والاستثمار، تقريرًا حصريًا يغطي نشاط المعاملات في سوق المكاتب. وقد أظهرت النتائج أن زخم المعاملات في المكاتب قد زاد بشكل ملحوظ في النصف الأول من هذا العام، مع ارتفاع إجمالي حجم الصناعة بنسبة 42% مقارنة بالعام السابق ليصل إلى 25.9 مليار دولار.
- زادت معاملات المكاتب بنسبة 110% من النصف الأول من عام 2024 إلى النصف الأول من عام 2025.
- هذا النمو يتجاوز أي نوع رئيسي آخر من العقارات، بما في ذلك مراكز البيانات.
توجهات السوق
يشير التقرير إلى أن JLL تلاحظ تحولًا من "فضول المكاتب" إلى "جدية المكاتب" في جميع أنحاء الصناعة، مدفوعًا بانخفاض أسعار الفائدة.
- زادت عدد العروض المقدمة على المعاملات بنسبة 50% خلال نفس الفترة.
- شهد الربع الثاني وحده 16 مليار دولار من حجم العروض للمكاتب، وهو أعلى إجمالي ربع سنوي منذ الربع الثاني من عام 2022.
❝ما يحدث عادةً هو أنه بعد فترة من الركود، يعود رأس المال الخاص ذو القيمة العالية بسبب العوائد المتاحة، ويبدأ في الشراء. تتبع صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هذا الاتجاه، ثم يتدفق رأس المال المؤسسي، مثل صناديق التقاعد، بعد صناديق الاستثمار العقاري. هذا ما يحدث بالضبط الآن.❞ – مايك مك دونالد، المدير الإداري الأول ورئيس مجموعة المكاتب في JLL.
زيادة الطلب على الصفقات الكبيرة
يزداد الطلب على الصفقات الكبيرة التي تتجاوز قيمتها 100 مليون دولار، حيث ارتفعت بنسبة 130% في النصف الأول من هذا العام مقارنة بنفس الفترة من عام 2024. يعود ذلك إلى تزايد شهية المستثمرين المؤسسيين للمكاتب عالية الجودة، بالإضافة إلى توفر الديون بشكل أفضل.
التحول إلى الجودة
هناك توجه واضح نحو الجودة، حيث تشهد المباني المكتبية من الدرجة الأولى الطلب الأكبر. ومع امتلاء هذه المباني، من المتوقع أن يبدأ الطلب على المباني من الدرجة الثانية في الزيادة وقد يتجاوز المباني من الدرجة الأولى فيما يتعلق بأسعار الإيجارات والامتصاص خلال السنوات الخمس المقبلة.
تحديات السوق
أدى الانخفاض الكبير في سوق المكاتب في السنوات الأولى من الجائحة إلى تراجع التخطيط لبناء مبانٍ جديدة، مما أدى إلى قلة المساحات المكتبية الجديدة قيد الإنشاء. من المتوقع أن يشهد السوق تسليم 6 ملايين قدم مربع من المساحات المكتبية العام المقبل، وهو ما يقل بنسبة 90% عن المتوسط السنوي على مدى أربع سنوات بعد الأزمة المالية الكبرى.
❝قد يصف البعض ذلك بأنه تباطؤ؛ لكنه في الحقيقة اصطدام بجدار. سيكون هناك نقص في التسليمات الجديدة خلال السنوات الثلاث المقبلة، كما يتضح من 6 ملايين قدم مربع العام المقبل، وهو رقم ضعيف بناءً على المتوسطات التاريخية على مدى 30 عامًا.❞ – مايك مك دونالد.
توجهات الطلب
يستمر الطلب على المكاتب في الارتفاع، حيث استقرت معدلات تقليص المساحات من قبل الشركات. لم تعد الشركات تتخلص من الكثير من المساحات عند الانتقال؛ ففي عام 2022، كانت الشركات تتخلص من حوالي 20% من مساحتها عند الانتقال، ولكن هذا الرقم انخفض الآن إلى 3%.
استحواذات صناديق الاستثمار العقاري
شهدت استحواذات صناديق الاستثمار العقاري هذا العام قوة ملحوظة. ارتفعت أسهم صناديق الاستثمار العقاري المكتبية مثل BXP وVornado وSL Green خلال الأشهر الستة الماضية، على الرغم من أن أكبرها، Alexandria Real Estate Equities، لا تزال تواجه صعوبات.
تأثير أسعار الفائدة
من المتوقع أن تساعد أسعار الفائدة المنخفضة في تكاليف الديون للصفقات، لكن السبب وراء انخفاض الأسعار هو ضعف الاقتصاد، مما يخلق ضغطًا جديدًا على سوق المكاتب فيما يتعلق بالطلب من أصحاب العمل.
❝نحن واعون جدًا لتأثير ذلك على المستأجرين والشركات التي تشغل هذه المباني. يجب أن نفكر في الاقتصاد الكلي والمخاطر الجيوسياسية، وكل العوامل التي تدخل في تحديد بيئة سوق رأس المال العامة، وسعر الدين هو مجرد عنصر واحد من ذلك.❞ – مايك مك دونالد.
مستقبل السوق
قد يكون العام المقبل أكثر تركيزًا على رأس المال المؤسسي. من المحتمل أن تدفع هذه "البراعم الخضراء" في سوق المكاتب كل من مؤشرات الإيجار والتقييمات إلى الارتفاع خلال السنوات القليلة المقبلة.
