رئيس BXP: قطاع المكاتب يعاني من فائض في البناء
ملخص: يشهد سوق المكاتب في الولايات المتحدة تحولات كبيرة منذ بداية جائحة كورونا، حيث انخفضت معدلات الشغور لأول مرة منذ عام 2020. ومع ذلك، لا يزال السوق يعاني من مشكلات هيكلية تتطلب حلولاً متعددة.
سوق المكاتب في الولايات المتحدة
تأثر سوق المكاتب في الولايات المتحدة بشكل كبير منذ بداية جائحة كورونا، عندما تم إصدار أوامر للموظفين بالعمل من المنزل. بعض الموظفين، وخاصة الشباب، لم يعودوا إلى المكاتب، مما أدى إلى ترك العديد من المباني نصف ممتلئة أو فارغة.
انخفاض معدل الشغور
وفقًا لتقرير CBRE، انخفض معدل الشغور العام للمكاتب بمقدار 20 نقطة أساس في الربع الثالث ليصل إلى 18.8%. وعلى الرغم من أن هذا الرقم لا يزال مرتفعًا تاريخيًا، إلا أنه يمثل أول انخفاض سنوي في معدل الشغور منذ الربع الأول من عام 2020.
نشاط الإيجار
شهد الربع الماضي نشاطًا إيجاريًا تجاوز المتوسط الفصلي على مدار خمس سنوات، مدفوعًا بشركات الخدمات المالية والتكنولوجيا. كما انخفضت أنشطة البناء، وهي في طريقها لتسجيل أدنى إجمالي سنوي منذ أكثر من عقد.
تصريحات الرئيس التنفيذي
قال أوين توماس، الرئيس التنفيذي لشركة BXP (التي كانت تعرف سابقًا باسم Boston Properties)، أكبر شركة استثمار عقاري للمكاتب في الولايات المتحدة:
❝أعتقد أننا وصلنا إلى القاع. أعتقد أننا وصلنا إلى القاع في عام 2024. هناك العديد من الأمور الإيجابية التي تحدث في جزء من قطاع المكاتب، وليس في جميعه.❞
الفرص الجديدة
أحد هذه الأمور الإيجابية هو انخفاض أسعار الفائدة. بدأ رأس المال يعود إلى العقارات المكتبية، حيث شهدت السوق عدة عمليات توريق كبيرة للديون. أكملت BXP مؤخرًا عمليات توريق لأصول فردية لمباني مكاتب فاخرة في مدينة نيويورك وبوسطن.
توجهات السوق
تستثمر BXP بشكل شبه كامل في أعلى مستويات السوق، حيث يتواجد العديد من مستأجريها في مجالات الخدمات المالية والقانونية. قال توماس إن هذه الشركات تشهد نموًا كبيرًا في الأرباح، جزئيًا بفضل الذكاء الاصطناعي.
التحديات المستقبلية
أشار توماس إلى أن هناك العديد من الملاك الذين يتبنون استراتيجيات جديدة لمنافسة المباني من الفئة "A". بينما لا تهتم BXP بشكل خاص بالاستحواذ على هذه المباني، فإنها تستثمر في تطوير مشاريع جديدة، بما في ذلك مشروع بقيمة 2 مليار دولار في 343 Madison Avenue في مدينة نيويورك.
تأثير الحكومة المحلية
عبر توماس عن تفاؤله الحذر بشأن تأثير عمدة المدينة المنتخب، زهران ممداني، على سوق العقارات. قال:
❝نجاحنا في أي مجتمع مرتبط بنجاح المجتمع نفسه، لذا إذا لم تنجح المدينة، فلن ننجح نحن أيضًا.❞
نموذج نيويورك
أشار توماس إلى أن مدينة نيويورك تعتبر نموذجًا في تحويل المكاتب إلى وحدات سكنية، مشيرًا إلى أن ارتفاع الإيجارات يجعل هذه الصفقات مجدية ماليًا.
خاتمة
على الرغم من التحولات الإيجابية، حذر توماس من أن تحويل المكاتب لن يحل مشكلة الشغور بشكل كامل، حيث لا يزال السوق يعاني من مشكلات هيكلية تتطلب حلولًا متعددة.
