تراجع نشاط صفقات العقارات التجارية مجددًا في نوفمبر
ملخص:
شهد سوق العقارات التجارية تراجعًا ملحوظًا في نوفمبر، حيث انخفض حجم المعاملات بنسبة 10% مقارنة بنفس الشهر من العام الماضي. يركز المستثمرون بشكل متزايد على الاستحواذات الكبيرة والعقارات عالية الجودة.
تراجع سوق العقارات التجارية
لشهرين متتاليين، شهد سوق العقارات التجارية تراجعًا في نوفمبر.
وفقًا للبيانات الشهرية التي قدمتها وكالة "موديز" كحصري لشبكة CNBC، كان حجم المعاملات أقل بنسبة 10% مقارنة بنوفمبر 2024، حيث تم تسجيل 1,800 صفقة إجمالًا. تتبع هذه البيانات أعلى 50 صفقة عقارية تجارية في الولايات المتحدة، في القطاعات الأساسية مثل الشقق، المكاتب، الصناعة، التجزئة، والفنادق.
كان أكتوبر هو الشهر الأول الذي شهد تراجعًا في حجم المعاملات على أساس سنوي منذ بدء التعافي بعد رفع أسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي في أوائل 2024، لكن هذا لم يكن مجرد استمرار لتلك الاتجاهات. كانت معاملات نوفمبر أقل حتى من نوفمبر 2020، وهو العام الأول لجائحة كوفيد.
❝ يعود ذلك إلى مزيج من ارتفاع أسعار الفائدة لفترة طويلة، وعدم اليقين في السياسات، وسوق العمل المتقلب، وتحفظ المقرضين والمستثمرين في العقارات التجارية، ❞ قال كيفن فاغان، رئيس أبحاث أسواق رأس المال في "موديز". ❝ ومع ذلك، لا تزال السيولة في السوق مفتوحة بشكل انتقائي بمعدل ثلثي حجم ما قبل الجائحة، مع تركيز على الصفقات الأكبر. ❞
توجهات المستثمرين
يميل المستثمرون نحو الاستحواذات الكبيرة والعقارات عالية الجودة. على سبيل المثال، انخفضت جميع أحجام المعاملات بشكل ملحوظ خلال الشهر، باستثناء الصفقات التي تزيد عن 100 مليون دولار، والتي زادت بنسبة 51% على أساس سنوي. أدى ذلك إلى دفع متوسط حجم الصفقة في نوفمبر إلى 14.2 مليون دولار، مقارنة بمتوسط 12 مليون دولار منذ بداية 2019. بالإضافة إلى ذلك، كانت الغالبية العظمى من الأصول في أعلى 50 صفقة من الفئة A.
أبرز القطاعات
قال فاغان: ❝ تتماشى التداولات هذا الشهر مع نمط نهاية الدورة، حيث يركز المستثمرون على الاتجاهات المستدامة، مثل الطلب على الإسكان، واللوجستيات، والبنية التحتية الرقمية. ❞
سجلت الشقق أكبر عدد من الصفقات في نوفمبر، حيث تم تنفيذ 20 صفقة، تلتها المكاتب بـ11 صفقة، والصناعة بـ8 صفقات.
وأشار فاغان إلى أن هناك "تخفيفًا عامًا" في صفقات المكاتب، وأصبح السوق أكثر كفاءة وسرعة في تحديد السعر العادل الحقيقي.
كما أضاف أنه يرى قصة تتشكل حول جميع صفقات المكاتب في أعلى 50، حيث يتم شراء المكاتب إما لمرافق حيوية، أو لأنها تحمل استخدامات خاصة، أو لأنها جاءت بأسعار مخفضة.
استمرت المكاتب في رؤية بعض الصفقات الكبيرة المخفضة، مثل صفقة 114 في شارع 41 غرب في مدينة نيويورك، التي اشترتها شركة Axonic Capital من Clarion Partners بخصم 53% عن السعر السابق.
تسعى الشركات بشكل متزايد إلى التركيز على العقارات المكتبية الأساسية. يريدون مزيدًا من التحكم في أماكن عملهم وكمية ما يدفعونه مقابل العقارات، خاصة بالنظر إلى الأسعار المخفضة اليوم.
تشمل الأمثلة على ذلك شراء شركة Novartis لمرافق كبيرة في دورام، نورث كارولينا، وشراء First Citizens في سان فرانسيسكو، وشراء شركة Alo Yoga لمرافق في بيفرلي هيلز، كاليفورنيا.
نشاط مكاتب الرعاية الصحية
استمر نشاط مكاتب الرعاية الصحية في الازدياد بسبب الطلب القوي. لم يتم تضمينها في الحساب الأساسي لوكالة "موديز"، لكنها سجلت أكبر صفقة في نوفمبر.
تم بيع محفظة مكاتب رعاية صحية بقيمة 7.2 مليار دولار تضم 296 عقارًا في 34 ولاية من قبل شركة Welltower إلى مشروع مشترك بين Remedy Medical Properties وKayne Anderson Real Estate. تجعل هذه الصفقة الشراكة أكبر مالك لمباني الرعاية الصحية الخارجية في البلاد، مع 1,104 عقار في 44 ولاية، وفقًا لبيان من Remedy.
كانت الصفقات الكبيرة مثل هذه سمة مميزة لتقرير نوفمبر، حيث شكلت 17 من أعلى 50 صفقة، وهو اتجاه متزايد في السنوات الأخيرة مقارنة بما قبل الجائحة، وفقًا لفاغان.
بالطبع، كانت مراكز البيانات، واحدة من أكثر القطاعات سخونة في العقارات التجارية اليوم، قد شهدت نوفمبرًا كبيرًا. كانت ثاني أكبر صفقة في الشهر، والتي بلغت قيمتها 615 مليون دولار، تتعلق بثلاثة عقارات صناعية. اشترت شركة SDC Capital Partners 97 فدانًا من الأراضي في Leesburg، فيرجينيا، المخصصة لتطوير مراكز البيانات.
