ملخص: يشهد قطاع العقارات في الولايات المتحدة تحديات كبيرة نتيجة الصدمات الاقتصادية المتكررة. يتحدث ريان كوتون، رئيس قسم العقارات في شركة باين كابيتال، عن كيفية تأثير هذه العوامل على السوق.
تأثير الصدمات الاقتصادية على سوق العقارات
خلال السنوات القليلة الماضية، تعرضت الاقتصاد الأمريكي لصدمات كبيرة كل ستة أشهر تقريبًا، بدءًا من الرسوم الجمركية إلى الحرب في إيران، وصولًا إلى فوز الحزب الديمقراطي في الانتخابات النصفية. كل هذه الأحداث تؤثر بشكل مباشر على سوق العقارات، وفقًا لريان كوتون، رئيس قسم العقارات في شركة باين كابيتال.
إدارة الأصول العقارية
يدير كوتون أصولًا عقارية بقيمة 18 مليار دولار. وفي بودكاست "Property Play" لهذا الأسبوع، أشار كوتون إلى أن كلما بدأ السوق في التعافي واستعادة توازنه، تظهر صدمة جديدة تتطلب فترة جديدة من التكيف.
❝ أعتقد أن هذا الأمر يسبب الارتباك حيث يحاول الناس إعادة تقييم القيم، وخلال المعاملات، نشهد إعادة تقييم القيم في اللحظات الأخيرة، وسحب الصفقات، وتباطؤ حجم النشاط في السوق. ❞
تحديات السوق الحالية
لا يزال السوق يعمل على معالجة فائض العرض في عدة قطاعات، والذي نشأ عن انخفاض أسعار الفائدة بشكل كبير في بداية هذا العقد. كما أن هناك أنماط طلب متغيرة، حيث تؤثر الذكاء الاصطناعي على كيفية عمل اللوجستيات وسلاسل الإمداد والمكاتب، وأين يتم خلق الثروة وإنفاقها في الاقتصاد.
التوجهات المستقبلية في الاستثمار العقاري
كيف يتعامل كوتون مع هذه التحديات؟ قال إن شركة باين كابيتال تعتبر مستثمرًا طويل الأجل، وليس متداولًا للأصول. ينظر إلى العقارات على مدى فترة عشر سنوات، مع تقييم العوامل الدافعة للطلب التي تخلق الحاجة إلى أنواع معينة من العقارات.
• الإسكان لكبار السن
• التخزين الذاتي
• الإسكان الطلابي
تعتبر هذه الفئات التقليدية ولكن البديلة من بين الخيارات التي يفضلها. لكن ما يثير حماسه حقًا هو البدائل الفائقة: مثل أحواض الطائرات الخاصة والمراسي للقوارب واليخوت.
نمو الثروة وتغير الطلب
أوضح كوتون أن الثروة تتزايد، ومع زيادة غنى الأفراد، يشترون المزيد من "الألعاب". يمكن أن يحقق ذلك نموًا في الدخل التشغيلي الصافي بنسبة رقم مزدوج في تلك الأصول، وهناك ندرة حقيقية في هذه الأصول وحواجز العرض.
أشار إلى صفقات حديثة تتعلق بشركة أتلانتيك أفييشن، ثاني أكبر منصة لأحواض الطائرات الخاصة في الولايات المتحدة، وسيف هاربور، أكبر منصة للمراسي في البلاد، والتي تم شراؤها من قبل بلاكستون هذا العام.
تغيرات في استثمارات العقارات
قبل عشر سنوات، كان حوالي 93% من جميع الأصول العقارية في العالم مستثمرًا في أربع فئات رئيسية، وهي الإسكان المتعدد، المكاتب، التجزئة، والصناعية. الآن انخفض هذا الرقم إلى 82%.
قال كوتون: "يتحرك المزيد من رأس المال خارج تلك القطاعات، بسبب نقص العوامل الدافعة الهيكلية للطلب، ويتجه نحو فئات الأصول الأكثر هامشية".
استراتيجية السوق
يعتمد كوتون على فكرة "السيد السوق"، وهي تجربة فكرية ابتكرها المحلل المالي بنجامين غراهام وشجعها وارن بافت لتوضيح تقلبات سوق الأسهم من خلال تخيلها كشخص.
❝ عندما يكون مزعجًا، يمكنك البيع، وعندما يكون مكتئبًا يمكنك أن تطلب منه مغادرة مكتبك. إذا وضعت رأسك لأسفل وعملت بجد على خلق القيمة، أنا متأكد من أن السوق سيجد مستواه، ويستعيد توازنه، وسيدرك السيد السوق تفاؤله مرة أخرى، ثم يمكنك العودة إلى المعاملات. ❞
